Dr. Dr. Rainer Zitelmann: Warum Diversifikation arm macht
Wie Rainer Zitelmann mit Konzentration statt Diversifikation, einer Cashquote von über 20 % ohne Immobilien und reiner Intuition Vermögen aufbaute und warum er sich selbst dazu zwingt, fast nie zu handeln.
Ende der 90er Jahre kaufte Dr. Dr. Rainer Zitelmann in Berlin-Mitte sanierte Wohnungen aus dem Baujahr 1959, die ein Bauträger nicht loswurde. Mit dem Steuervorteil war auch die Nachfrage weg. Zitelmann rechnete den Vorteil heraus und zahlte statt 3.000 nur 2.000 Mark pro Quadratmeter, umgerechnet etwa 950 Euro. Am Ende besaß er 36 Wohnungen aus dem Paket, verkauft hat er später zu 3.600 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter.
Im Gespräch mit Mario Märzinger erklärt der Historiker und Investor, warum Vermögen in der Aufbauphase durch Konzentration entsteht und erst im Erhalt durch Streuung. Seine eigene Konzentrations- und Cash-Strategie ruht auf Immobilien, ETFs, Gold und kurzlaufenden Staatsanleihen. Dazu kommt die Odyssee-Strategie, mit der er sich selbst vom Verkaufen abhält. Jeden Kauf macht er am Preis fest.
Die wichtigsten Erkenntnisse
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RätKonzentrationKlare Aussage Reich wird man laut Zitelmann nicht mit maximaler Diversifikation, sondern mit Konzentration: „Mit der maximalen Diversifikation können Sie logischerweise gar nicht reich werden, weil Sie letztlich im Schnitt das machen, was alle machen.“ (33:27)
Zitat & Begründung
„mit der maximalen Diversifikation können Sie logischerweise gar nicht reich werden, weil Sie letztlich im Schnitt das machen, was alle machen“ ▶ 33:04
- Im Vermögensaufbau konzentriert man sich meist auf eine oder wenige Firmen.
- Mit einem Indexfonds kann man nicht besser sein als der Index.
- Mit hoher Spardisziplin über Jahrzehnte geht es für ihn auch mit einem ETF-Sparplan.
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RätVermögenserhaltKlare Aussage In der Phase des Vermögensaufbaus gilt Konzentration, in der Phase des Vermögenserhalts maximale Diversifikation. Für ihn sind das zwei entgegengesetzte Gesetzmäßigkeiten.
Zitat & Begründung
„das verstehen die meisten nicht, dass es zwei Phasen gibt, die völlig entgegengesetzte Gesetzmäßigkeiten haben“ ▶ 32:26
- Sein Buch „Reich werden und bleiben“ behandelt beide Phasen je zur Hälfte.
- Beim Reichwerden geht es um Unternehmertum und Konzentration.
- Beim Reichbleiben ist für ihn maximale Diversifikation richtig.
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RätImmobilie BerlinImmobilie0 € Eigenkapital Sein bester Deal: ein Objekt in Berlin, das er ohne Eigenkapital kaufte, gegen den ausdrücklichen Rat der Deutschen Bank und des Rating-Instituts Feri: „Da habe ich aus 0 Euro 4 Millionen Euro gemacht.“ (54:36)
Zitat & Begründung
„Das war die beste Investition. Da habe ich aus 0 Euro 4 Millionen Euro gemacht“ ▶ 54:02
- Er kaufte das Objekt in Neukölln komplett mit Fremdkapital und verkaufte es später für 4,2 Millionen.
- Die Deutsche Bank und das Rating-Institut Feri rieten ihm dringend ab.
- Er verließ sich auf seine eigene Analyse: Es kommt immer auf den Preis an.
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RegelCash-QuoteAnleiheüber 20 % Seine Cashquote liegt aktuell (ohne Immobilien gerechnet) bei über 20 %, in kurzlaufenden Staatsanleihen statt Bankeinlagen, als Munition für antizyklische Käufe.
Zitat & Begründung
„wenn wir die Immobilien rausrechnen, da ist es im Moment mehr als 20 Prozent die Cash-Quote“ ▶ 1:40:20
- Er hält das Geld in kurzlaufenden Staatsanleihen, bei langlaufenden ist ihm das Kursrisiko zu hoch.
- Wenn am Ende ohnehin der Staat die Banken retten soll, leiht er das Geld lieber gleich dem Staat.
- Mit Immobilien gerechnet liegt die Quote bei etwa 10 Prozent.
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TabuKryptowährungenKryptoKlare Aussage Kryptowährungen lehnt er konsequent ab, weil sie für ihn weder Zahlungsmittel noch taugliches Wertaufbewahrungsmittel sind.
Zitat & Begründung
„Beides kann man von Krypto nicht behaupten. Für Wertaufbewahrung ist es viel zu volatil“ ▶ 1:44:33
- Eine Währung dient für ihn als Zahlungsmittel und als Wertaufbewahrungsmittel.
- Dass manche damit viel Geld verdient haben, ist für ihn kein Argument, im Spielcasino gewinnen auch täglich Tausende.
- Er hält sich nicht für schlauer als Warren Buffett, der Krypto ebenfalls ablehnt.
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RätImplizites WissenKlare Aussage Implizites Wissen (Intuition, „learning by doing“) hält er für mindestens gleichwertig zu explizitem, akademischem Wissen.
Zitat & Begründung
„versteht nicht, dass dieses implizite Wissen gleichrangig, mindestens gleichwertig ist“ ▶ 8:24
- Implizites Wissen entsteht durch learning by doing, etwa im Leistungssport oder als Unternehmer.
- Dafür gibt es keine Abschlüsse, es zeigt sich am Ende im unternehmerischen Erfolg und im Vermögen.
- Viele Intellektuelle setzen explizites Wissen mit Wissen generell gleich.
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RegelNichtstun99 % der ZeitKlare Aussage Sein Leitsatz fürs Investieren: „Ich mache 99 Prozent der Zeit nichts.“ Aktives Hin-und-her-Handeln hält er für den größten Vermögensvernichter der meisten Privatanleger. (02:14:28)
Zitat & Begründung
„Ich mache 99 Prozent der Zeit nichts. Die meisten sind ja aktiv“ ▶ 2:13:57
- Sein Gold hat er 2004 einmal gekauft und seitdem nichts damit gemacht.
- Seine Immobilien kauft und behält er, verwalten lässt er sie von anderen.
- Wer ständig nach dem heißen Tipp sucht, hatte am Ende weniger als er und dazu Zeit und Nerven verbraucht.
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TabuEinzelaktienAktieFondsKlare Aussage Einzelaktien und komplexe Fondsprodukte meidet er bewusst. Er hält sich hier nicht für schlauer als andere Privatanleger.
Zitat & Begründung
„Ich bin auch ein Gegner von Einzelinvestments im Aktienbereich“ ▶ 1:46:50
- Studien zeigen ihm, dass die meisten Menschen mit Einzelaktien nicht erfolgreich sind.
- Er hält sich dabei nicht für schlauer als die meisten Menschen.
- Gemischte Produkte aus Renten- und Aktienfonds kauft er nicht, das setzt er lieber selbst zusammen.
Meinungen von Dr. Dr. Rainer Zitelmann aus dem Gespräch, keine Anlageberatung. Zitate wörtlich, die Zeitmarke springt zur Stelle im Video.
Wie Rainer Zitelmann vom Dispo-Kredit zum Immobilien-Vermögen kam
Mit Ende 30 hatte Zitelmann trotz weit überdurchschnittlichem Einkommen kein Vermögen. Beim Dispo stand er mit 20.000 im Minus, auf dem Sparbuch lagen 10.000. Sein Vater, ein evangelischer Pfarrer, verglich Geld mit Klopapier. Die Wende kam in einer persönlichen Krise bei einem Spaziergang mit Peter Gauweiler, der ihm riet, richtig Geld zu verdienen, um sich die eigene Meinung leisten zu können.
Etwa die Hälfte seines Vermögens stammt nach eigener Schätzung aus einer PR-Agentur für die Immobilienbranche, die andere aus Investitionen. Zwei Firmen in anderen Branchen scheiterten, im eigenen Buchverlag sah er, wie wenig dort verdient wird. Seminare für Verleger kosteten 110 Euro, die für Immobilienleute 1.300 Euro.
Nach den 36 Wohnungen in Mitte kaufte er in Charlottenburg ein Haus für 1,6 Millionen Euro, mit 400.000 bis 500.000 Euro Eigenkapital. Vor einer erwarteten Milieuschutzregel teilte er es in Wohnungen auf und verkaufte es ein Jahr später für mehr als 7,5 Millionen Euro. Einen großen Teil seiner Berliner Immobilien verkaufte er in der Euphorie, als fast jeder in Berlin kaufen wollte und seine zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen war. Rund zwölf Wohnungen aus dem ersten Paket hält er bis heute.
Teuer wurden zwei Entscheidungen in den USA. 2012 kaufte er zwei Penthouse-Wohnungen in Manhattan für 2,3 Millionen, heute sind sie 2,5 Millionen wert, nach Inflation ein Verlust. Den Kauf nennt er zu emotional. Ein mit 50 Prozent gehebelter Fonds für US-Büroimmobilien verlor durch höhere Zinsen und Homeoffice rund ein Drittel an Wert, aus seinen 6,2 Millionen wurden 1,8 Millionen.
So funktioniert Rainer Zitelmanns Konzentrations- und Cash-Strategie
Das Gesamtvermögen liegt zur Hälfte in Immobilien, die andere Hälfte verteilt sich auf Aktien-ETFs, Anleihen und Gold. Als Bausteine lässt er nur Aktien, Anleihen, Immobilien und Gold gelten. Eine Kapitallebensversicherung hatte er nur, solange sie steuerfrei war.
Ob ein Kauf gut ist, entscheidet für ihn der Preis. SpaceX hält er für eine der besten Firmen der Welt und trotzdem nicht automatisch für eine gute Anlage. Die Stimmung liest er an den Kursen ab, fallende oder stagnierende Preise zeigen Pessimismus. Aus Prinzip gegen die Masse zu kaufen, nennt er dusselig. Im Corona-Crash kaufte er einen Aktienfonds bei 100 Euro, der vorher 147 Euro gekostet hatte. Eine zweite Order bei 90 Euro wurde nicht ausgeführt, weil der Kurs bei 91 drehte. Auf den Split umgerechnet steht der Anteil heute bei 280.
Immobilien hält er mindestens zehn Jahre, weil er sie ins Privatvermögen kauft und erst danach steuerfrei verkaufen kann. Das Gold kaufte er 2004 nach einem Buch über eine mögliche Finanzkrise, es dient ihm als Versicherung für einen großen Crash. Den ETF hält er seit acht Jahren unverändert, im letzten Jahr schichtete er nur einen Teil in einen Vietnam-ETF um.
Bei Banken liegen höchstens 100.000 bis 200.000 Euro oder Dollar, weil die Einlagensicherung bei der Pleite einer Großbank wenig hilft. Den Rest leiht er gleich dem Staat, in kurzlaufenden Anleihen von AAA-Ländern wie Deutschland. Mit Immobilien gerechnet liegt die Cashquote bei etwa 10 Prozent, eine feste Zielquote hat er nicht. Nach Steuern und Inflation erwartet er dort bestenfalls null. Als ihn die Bewertungen der US-Technologieaktien beunruhigten, sprach er zwei Stunden mit Gerd Kommer und ließ sich einen MSCI World ohne USA schicken, um einen Teil umzuschichten.
Rainer Zitelmann als Non-Konformist über Freiheit, Kritikfähigkeit und 99 % Nichtstun
Vor einigen Jahren sagte ihm ein Arzt, er könne im schlimmsten Fall auf beiden Augen nicht mehr lesen. Zitelmann ließ die Diagnose von zwei, drei weiteren Ärzten prüfen, las über erfolgreiche Blinde wie Ray Charles und schrieb ein Buch darüber, was man von erfolgreichen Menschen mit Behinderung lernen kann. Die Operation gelang.
Vor etwa eineinhalb Jahren wurde er um rund 100.000 Dollar betrogen. Er fragte einen Investor, der 14 Milliarden Dollar in US-Immobilien angelegt hat, ob er zu vertrauensselig sei. Weil seine Erfahrungen im Ganzen gut waren, riet der ihm, nichts zu ändern. Beim Gold zweifelte er. Als der Kilopreis in kurzer Zeit von etwa 110.000 auf 145.000 Euro stieg, musste er sich beherrschen, um nicht zu verkaufen. Im Nachhinein war das Halten vielleicht ein Fehler, sagt er.
Im Big-Five-Test seiner Studie hatte er bei der Gewissenhaftigkeit fast die höchste Punktzahl, bei der Offenheit für neue Erfahrungen nur knapp über dem Durchschnitt, bei der Verträglichkeit so wenig wie fast keiner. Daraus zog er für sich, bei neuen Ideen erst zuzuhören, bevor er Bedenken äußert. Kritik holt er sich von Leuten wie Georg Kofler, der ihm vor einem Jahr eine Firmenidee ausredete. Ob, was, wie und mit wem er arbeitet, entscheidet er allein. Auf den Zettel am Bildschirm käme, dass er 99 Prozent der Zeit nichts macht, eigentlich eher 99,999 Prozent.
Was das für dich heißt
Dr. Dr. Rainer Zitelmann hatte mit Ende 30 nichts angespart. Heute handelt er kaum, und genau das gehört zu seinem Erfolg:
- Er macht nach eigener Aussage 99 Prozent der Zeit nichts. Wie viele deiner letzten Trades hättest du genauso gut lassen können?
- Er sucht gezielt Kritik von guten Experten, nimmt sie aber nicht ungeprüft an. Wer darf dir widersprechen, bevor du eine große Entscheidung triffst?
- Er hält über 20 Prozent Cash und kurzlaufende Staatsanleihen als Reserve für Gelegenheiten. Hättest du Geld übrig, wenn morgen eine echte Gelegenheit käme?
- Er hat selbst bei Mietern geklingelt, statt sich auf die Angaben der Makler zu verlassen. Prüfst du selbst nach, oder verlässt du dich auf das, was der Verkäufer sagt?
Buchtipps von Dr. Dr. Rainer Zitelmann
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Dr. Dr. Rainer Zitelmann, Jahrgang 1957, promovierte 1986 als Historiker und legte gut 30 Jahre später eine zweite Promotion in Soziologie/Psychologie vor. Sie handelt von der Psychologie der Superreichen, basierend auf 45 qualitativen Interviews mit Multimillionären und Milliardären.
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Extrem starkes Interview und mal interessant einen solchen Deep Dive von Rainer Zitelmann zu sehen. Eines der besten Interviews von ihm, die ich kenne.
Unglaublicher Lebensweg und sehr imponierender Charakter kombiniert mit umfangreichem Fachwissen.
Klare Vorstellungen und klare Sätze und Meinung und trotzdem tolerant, gefällt mir. Auch die Betonung den normalen Menschenverstandes, um das Richtige zur richtigen Zeit zu tun, gefällt mir. Sehr beeindruckend was er alles macht und gemacht hat und wir er an die Aufgaben herangeht. 200 Bücher zu lesen, Fachtagungen und Studien zu lesen, um ein Buch zu schreiben, klasse und Leidenschaft pur. Ein sehr beeindruckender Mensch. Hat Spass gemacht zuzuhören.
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